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前言：华夏幸福2016年的年度报告终于出来，虽然已经有了此前的业绩预告，业绩上并不会有太大的惊喜，但是对于长期跟踪华夏幸福的投资者来说，年报里能够透露给我们的信息是非常宝贵的，这也是能引起一名价值投资者强烈兴趣的事之一。

读华夏幸福的年报，就像在看一位超一流围棋高手在下一盘气势磅礴的棋局，既有行云流水般的布局，又有节奏鲜明的大场抢占，也有对实地的扎实经营，这样的企业规划与经营是我到目前为止极少见到的。下面我试着依此思路对公司的2016年年报做一个深入的解读，以求展示一个更为全面的华夏幸福。

年报数据概览：2016年公司营业收入538亿，增长40.4%，净利润65亿，增长35.22%，扣非净利润增长32.14%，经营活动产生的现金流量净额77.6亿，增长4.21%，加权平均净资产收益率29.54%，基本每股收益2.22元，每股分红0.66元。华夏幸福的年报依旧靓丽且稳健，各项数据都符合预期，收入和利润增速保持在较快水平。考虑到房地产行业的特点，结算时间落后销售两年左右时间，而近两年房价上涨较快，龙头地产公司的扩张速度也在加快，导致当期费用上升较快，企业常常出现增收不增利的现象，包括万科、融创、恒大等龙头企业莫不如此。而华夏幸福能够在销售额增速领跑行业的同时（2016年销售额1203亿，同比增长66%），还能做到业绩增速远高于同行，反映出公司强大的竞争力和它非传统地产商的特质。

企业定位：“公司是中国领先的产业新城运营商，以“经济发展、社会和谐、人民幸福” 的产业新城和产业小镇为核心产品, 秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的 PPP 市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。”——华夏幸福紧紧抓住了中国新型城镇化和产业转型升级两大国家战略需求，积极布局“京津冀一体化”、“长江经济带”、“一带一路”三大国家战略，这样的定位决定了华夏幸福非同一般的视野和魄力，至少在十年以内都将享受中国经济发展的红利。

简单的概括，华夏占据了“JJJ+PPP+ABS”三大政策优势，这里面蕴藏的是国家今后的发展重要逻辑：加大固定资产投资规模保持经济增长水平，降低政府杠杆向企业转移避免债务风险，企业再向居民转移杠杆提高经营效率，而中国的居民杠杆率应该是全世界的最低的。虽然作为老百姓，我们的风险提高了，但是保证了国家的发展，而放眼世界各大经济体，能有中国这样的战略选择权的极少，因为他们的政府和居民的杠杆率已经过高，不能再加，因此中国仍将是今后至少十年时间里最有发展潜力的国家。

核心竞争力——招商引资：在我之前写的关于华夏幸福的文章“携稀缺资源以令诸侯”中，将招商引资能力比作华夏最为核心的竞争力，因此在跟踪分析企业时，也将此作为重中之重。公司2016年交出的招商引资答卷是：全年新增入园企业436个，新增签约投资额1122亿元，同比增长109.4%，累计签约投资额达到创纪录的3324亿。这个数据远超预期，说明公司的招商引资能力进一步加强，企业护城河进一步拓宽，由于这个先行指标可以推导公司后续的产业发展服务收入（公司透露一年内落地30%，3~5年落地50%左右的转化水平），对我们分析判断公司的未来业绩表现有非常重要的意义。

除了规模的增长，我更看重华夏幸福在异地的复制能力，这也是市场对它的顾虑之一，我们从16年的新增签约额数据来看看实际表现如何：

可以看到，在京津冀地区以内，固安占比只有30%，说明以大厂、香河、保定为代表的环京第二梯队成长迅速；而京津冀以外地区占比已经达到38%，说明公司在全国的复制也初见成效，有力的回应了市场关于公司异地复制能力的质疑。同时，随着这两年公司不断在全国布局新的产业新城，今后京津冀以外地区的业绩贡献占比将越来越大，这也是王文学提出“三年百城”战略目标的意义所在。

公司16年的产业发展服务收入达到109.7亿，同比剧增73%，园区结算收入总计177.6亿，产业园区业务实现利润约占公司利润达到65.6%。本年度产服收入增长超出预期，特别是4季度仍然贡献了20多亿的收入，在往年从未出现过，虽然考虑到15年新增签约额增速较低，我并没有修改自己的测算模型中的系数。在年前对公司的